بازار مسكن آمريكا معكوس مي‌شود

آیا کاهش قیمت مسکن در ایالات‌متحده ادامه خواهد یافت؟ شواهد مربوط به سمت عرضه بازار مسکن دلالت بر آن دارند که قیمت مسکن در ایالات‌متحده به کف خود رسیده و به زودی افزایش خود را از سر می‌گیرد. به نظر مي‌رسد تحليل‌هايي كه مدعي هستند کاهش قیمت‌های مسکن ممکن است تا سال‌ها (و حتی دهه‌ها) ادامه داشته باشد، دچار مشکلاتی جدی است و در آنها برخی از تفاوت‌های موجود بین ملك و دارایی‌هایی که در بازارهای مالی معامله می‌شوند در نظر گرفته نشده است.

نگاه
تجربه ژاپن با ایالات‌متحده قابل‌مقایسه نیست
روند کاهشی قیمت مسکن در ایالات‌متحده به زودی معکوس می‌شود
نویسنده: ویلیام سی. ویتون
مترجم: مصطفی جعفری
آیا کاهش قیمت مسکن در ایالات‌متحده ادامه خواهد یافت؟ در این مقاله ادعا می‌شود که شواهد مربوط به سمت عرضه بازار مسکن دلالت بر آن دارند که قیمت مسکن در ایالات‌متحده به کف خود رسیده و به زودی افزایش خود را از سر می‌گیرد.
در مقاله‌ای که رابرت شیلر ماه گذشته در نیویورک تایمز منتشر کرد، سناریویی ارائه شد و در آن ادعا شد که کاهش قیمت‌های مسکن ممکن است تا سال‌ها (و حتی دهه‌ها) ادامه داشته باشد. اما تحلیل شیلر دچار مشکلاتی جدی است. در این تحلیل برخی از تفاوت‌های موجود بین ملك و دارایی‌هایی که در بازارهای مالی معامله می‌شوند در نظر گرفته نشده است. این غفلت اغلب باعث می‌شود که تنها بر سمت تقاضا، انتظارات و دیگر عواملی که هم حباب قیمتی دارایی را خلق می‌کنند و هم این حباب‌ها را می‌ترکانند، تمرکز شود. به عبارت دیگر سمت عرضه بازار در این تحلیل نادیده گرفته می‌شود. این در حالی است که ملك در زمره دارایی‌های فیزیکی قرار می‌گیرند و نمی‌توان آن را ادعایی که نسبت به یک جریان درآمدی فرضی وجود دارد به شمار آورد.
از آنجا که مسکن یک دارایی فیزیکی است، قیمت آن باید در نهایت برابر هزینه کامل ساخت یا دوباره ساخت آن شود یا از این هزینه فراتر رود (البته این امر زمانی صادق است که بازار می‌طلبد که خانه‌های بیشتری ساخته شود). بنابراین سوال واقعی در بحران فعلی این است که آنچه تعداد واحد مسکونی باید در ایالات‌متحده ساخته شوند و این واحدها تا چه زمانی باید در دسترس قرار گیرند؟ و ب) آیا قیمت‌های فعلی مسکن آن قدر بالاتر از هزینه ساخت یا دوباره ساخت هستند که بتوان انتظار داشت این قیمت‌ها در آینده به طور معنی داری کاهش یابند، بدون اینکه در فرآیند توسعه خللی وارد شود؟
در قرن اخیر، متوسط شکل‌گیری خانوار (household formation) به طور خالص حدود 4/1میلیون در سال بوده است. این در حالی است که سال گذشته، سرشماری‌ها نشان می‌داد که تنها 544000 خانواده جدید در ایالات‌متحده ایجاد شده است. در واقع، در جریان رکود شدید، نوجوان‌ها و جوان‌ها ترجیح می‌دهند که در خانه پدر و مادرشان و مجردها ترجیح می‌دهند که با هم و در یک خانه زندگی کنند و به همین دلیل شکل‌گیری خانوار کند شده است.
به هر حال و با وجود آمار گفته شده، اغلب تحلیل‌گران پیش‌بینی می‌کنند که تا سال 2010 و پس از آن رشد شکل‌گیری خانوار دوباره از سر گرفته شود و به يك میلیون در سال برسد. اگر ما با محافظه‌کاری تمام در نظر بگیریم که در سال باید 200000 واحد مسکونی تخریب و دوباره سازی شوند، می‌توان تخمین زد که اقتصاد ایالات‌متحده در آینده نزدیک سالانه حداقل به 25/1میلیون واحد مسکونی نوساز نیاز خواهد داشت. با توجه به رکود فعلی در ساخت‌وساز، انتظار می‌رود که به زودی سالانه با 750000 واحد کمبود مواجه می‌شویم. با این نرخ، انتظار می‌رود که واحدهای به فروش یا به اجاره گذاشته شده تا سال 2011 در بازار جذب شده و ما با مازاد تقاضا مواجه شویم. می‌دانیم که به طور تاریخی رابطه بین قیمت‌ها با نسبت موجودی انبار به فروش به شدت قوی است. بنابراین تحت شرایط معقول، طی دو سال مجبور خواهیم شد که ساخت‌وساز را به طور قابل‌توجه افزایش دهیم و قیمت‌ها اجبارا به زودی با هزینه ساخت مسکن برابر شده یا از آن فراتر می‌روند.
در واقع حتی اگر شکل‌گیری خانوار نیز رشد نکند، رشد درآمد می‌تواند باعث شود که کاهش قیمت مسکن متوقف شود. با افزایش درآمد، مردم کم و بیش به واحدهای «بزرگ‌تر و بهتری» نیاز خواهند داشت. این امر باعث توسعه دوباره ساخت‌وساز مسکن و اعمال تغییر بر واحدهای موجود می‌شود. برای اینکه در بخش مسکن سرمایه‌گذاری صورت گیرد باید قیمت مسکن افزایش یابد تا هزینه ساخت‌وساز مسکن جبران شود. بنابراین به این شکل است که هزینه ساخت می‌تواند کف قیمت مسکن را ایجاد کند.
اما آیا می‌توان گفت که قیمت‌ها در ایالات‌متحده تا جایی بالای «هزینه ساخت مسکن» قرار گرفته‌اند که در واقع کاهش قیمت‌ها می‌تواند تا دهه‌ها ادامه یابد بدون اینکه قیمت‌ها به هزینه ساخت برسند؟ احتمالا در ژاپن، جایی که ارزش زمین 80‌درصد یا نسبت بیشتری از قیمت املاک را تشکیل می‌دهد، می‌توان این انتظار را داشت، اما در ایالات‌متحده اوضاع فرق می‌کند. اقتصاددانانی چون گلیسر و گیورکو (2005) به خوبی نشان داده‌اند که در بازارهای ایالات‌متحده، حتی در سال‌های اخیر ارزش اغلب خانه‌ها برابر یا زیر هزینه ساخت بوده است. بنابراین اگر قیمت‌ها باز هم کاهش یابند، انگیزه‌ای برای سرمایه‌گذاری در این بخش وجود نخواهد داشت و در نتیجه با یک کمبود شدید در بازار مسکن و در نتیجه با افزایش قیمت‌ها مواجه خواهیم شد. اهمیت در نظر گفتن «سمت عرضه» به خوبی در تجربه ژاپن روشن شد. در این کشور ارزش ساختمان مسکونی از سال 1990 به طور مداوم کاهش یافته است. اما باید در نظر بگیریم که در این مدت، رشد شکل‌گیری خانوار در ژاپن، که قبلا مثبت بود منفی شده است. هر سال، خانه‌هایی که در مناطق روستایی و شهرهای کوچک ژاپن واقعند، ترک شده و همانطور که جمعیت کاهش می‌یابد واحدهای بسیاری خالی می‌شوند. با این حال، در توکیو و دیگر شهرهای بزرگ سرمایه‌گذاری مجدد و ساخت مجدد ادامه پیدا می‌کند. ساخت وساز مسکن در ژاپن با وجود اینکه قیمت‌ها در دو دهه اخیر کاهشی بوده اتفاق می‌افتد، زیرا در این شهرها هنوز 40‌درصد ارزش املاک را ارزش زمین تشکیل می‌دهد و تا زمانی که قیمت زمین همچنان کاهش می‌یابد قیمت مسکن نیز می‌تواند کاهش یابد. به هر حال واضح است که ژاپن و ایالات‌متحده را نمی‌توان مقایسه کرد. ژاپن هنوز به «کف طبیعی قیمت» خود نرسیده و جمعیت آن نیز در حال کاهش است. این در حالی است که ایالات‌متحده در حال رشد است و قبلا هم به این کف رسیده است. بنابراین انتظار می‌رود که قیمت مسکن در ایالات‌متحده ابتدا تثبیت شده و سپس افزایش خود را از سر بگیرد.